Об особенностях продажи недвижимости иностранным гражданином в условиях санкций

С марта 2022 года в Российской Федерации введены в действие санкции в отношении граждан и организаций из недружественных государств, из-за которых участие этих лиц в гражданском обороте стало весьма затруднительным, а порой и невозможным.

Так, Указом Президента РФ от 01.03.2022 №81 был установлен особый порядок исполнения сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество: резиденты недружественных стран могли осуществлять эти сделки лишь с разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.

Однако спустя несколько месяцев последовало некоторое смягчение санкционных требований. Указом Президента РФ от 04.05.2022 №254 установлено, что разрешение Правительственной комиссии не потребуется в случае продажи недвижимости гражданином недружественной страны при условии, что проведение расчетов по такой сделке осуществляется с использованием счета типа «С».

Как же эта схема работает на практике?

Покупатель недвижимости (гражданин России) открывает аккредитив или эскроу-счет в банке и согласовывает с банком открытие счета типа «С» на имя продавца.

На аккредитив или эскроу-счет покупатель переводит сумму по договору купли-продажи недвижимости. Затем в самом договоре купли-продажи недвижимости стороны указывают реквизиты счета типа «С» и пакет документов подается на регистрацию в Росреестр.

После государственной регистрации перехода права собственности покупателю выписка из Росреестра предоставляется в банк, после чего банк перечисляет деньги с аккредитива или эскроу-счета покупателя на счет типа «С» продавца.

После данного этапа начинается самое интересное.

Правовой режим счетов типа «С» для нерезидентов из недружественных государств регулируется Решением Совета Директоров Банка России от 24.06.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок (операций), на которые распространяется порядок исполнения обязательств, предусмотренный Указом Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года N 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (далее - Решение).

Указанное Решение содержит исчерпывающий перечень оснований для списания денежных средств со счета типа «С», открытого нерезиденту.

Но среди предусмотренных оснований отсутствует возможность перевода со счета типа «С» на другой счет, открытый на нерезидента, а также возможность снятия нерезидентом денежных средств с указанного счета.

Следовательно, продавец-нерезидент фактически лишен возможности распорядиться денежными средствами, вырученными после продажи недвижимости по своему усмотрению, и денежные средства «зависают» на счете типа «С».

Таким образом, на данный момент продажа нерезидентом из недружественной страны недвижимого имущества, расположенного на территории России, является фактически нереализуемой задачей, поскольку отсутствует возможность распоряжения денежными средствами, вырученными с такой продажи.

В такой ситуации нерезидентам из недружественных государств рекомендуется не продавать недвижимое имущество, находящееся в России, до тех пор, пока не будут приняты нормы, смягчающие процедуру продажи этой недвижимости.